En 2023, le marché immobilier français a été durement touché par une baisse rapide et violente des volumes de ventes. Les prix de l’immobilier en France ont également baissé, même si certaines villes, dont Nice, ont bien résisté. Nous allons dresser un premier bilan de l’immobilier français en 2023 ainsi que ses perspectives pour 2024.
Le marché immobilier en France
L’année 2023 s’est achevée dans un climat immobilier plutôt morose. Face à une situation économique minée par l’inflation et des incertitudes géopolitiques, les taux d’intérêt ont explosé à la hausse en 2023. Le pouvoir d’achat des emprunteurs a été laminé, ce qui explique une chute des crédits immobiliers distribués (plus de 40% en glissement annuel).
Avec des volumes en chute d’environ 20% (dans l’attente des chiffres officiels), le marché immobilier résidentiel redescend de ses sommets de 2022. Quant à l’immobilier neuf, il s’effondre à cause de la chute du pouvoir d’achat des acquéreurs et de la fin annoncée des dispositifs de défiscalisation. L’immobilier tertiaire et commercial souffre du ralentissement de l’économie et la tendance lourde du télétravail et des achats en ligne.
En cette fin d’année, les taux des crédits immobiliers ont dépassé les 4% et on peut constater l’attentisme tant des acheteurs que des vendeurs.
Le marché immobilier à Nice
Contrairement à la tendance nationale, Nice a connu une légère augmentation (3%) de ses prix immobiliers en 2023. On peut l’expliquer grâce à une attractivité du territoire et une offre de biens très limitée. Notamment sur certains secteurs prisés de la ville. Néanmoins, le nombre de transactions a chuté au cours de l’année et les délais de vente ont augmenté. Cela s’est traduit par la fermeture de plusieurs agences immobilières.
Pour la première fois, le mètre carré à Nice a dépassé la barre des 5.000 euros. Comme toute moyenne, ce chiffre recouvre des réalités bien différentes. Là où certains secteurs délaissés stagnent en-dessous de 3.000 euro/m², d’autres micromarchés caracolent à plus de 10.000 euros/m². Le quartier, le standing et la vue font toute la différence.
Au cours de l’année 2023, les ventes d’appartements réalisées par l’agence Istra ont atteint un prix moyen de 4.823 euros/m².
Perspectives pour l’année 2024
L’avenir du marché immobilier français demeure incertain. La baisse des prix pourrait se poursuivre, mais elle pourrait également trouver un plancher avec de faibles niveaux de volumes de ventes.
Au 1er semestre 2024, la situation devrait encore être compliquée. Le marché immobilier français est à un point de transition, où l’équilibre entre l’offre et la demande est fragile. A Nice, 2024 pourrait être l’année du début de la baisse des prix. Même si le manque d’acquéreurs est encore compensé par un stock insuffisant de biens proposés à la vente.
- Les acquéreurs auront tout intérêt à faire étudier au préalable leurs dossier de financement. Soit par une banque, soit par un courtier en crédits. Et surtout à se constituer une épargne qui sera leur apport personnel.
- Les vendeurs devront être attentifs aux estimations des professionnels, pour vendre dans de bonnes conditions. Cela leur permettra d’éviter qu’un bien ne reste trop longtemps sur le marché. On le constate déjà avec certains biens qui sont en vente depuis plus d’une année, malgré des baisses de prix.
Evidemment, le logement est un bien de consommation spécifique. Les besoins demeurent et les transactions se poursuivent, mais à un rythme moins soutenu. Acquéreurs et vendeurs auront encore plus besoin des services de professionnels compétents pour les aider dans leurs projets immobiliers.
Un projet immobilier à Nice en 2024
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Une crise du logement
Outre l’évolution du marché immobilier, il y a une vraie crise du logement. Le marché locatif est tellement tendu que beaucoup de français ne parviennent pas à se loger correctement. Pas assez de logements pour les étudiants dans les grandes villes universitaires. Pas assez de logements sociaux. Pas assez de logements pour les actifs …
Cette pénurie de logements abordables, en particulier dans les grandes métropoles, touche particulièrement les jeunes et les ménages à faibles revenus. Ils sont confrontés à des difficultés sans cesse croissantes pour accéder à un logement décent.
Cette crise du logement est latente depuis de nombreuses années, mais elle devient plus criante à la faveur d’un marché immobilier au ralenti. En effet, la chute des investissements locatifs et le retrait des passoires énergétiques sont de nouveaux facteurs aggravants. Cela constitue aujourd’hui un problème social et sociétal.
