Le viager est un contrat immobilier dans lequel une personne, appelée le crédirentier, vend un bien immobilier (en général sa résidence principale) à une autre personne, appelée le débirentier, en échange du versement d’une somme initiale (le bouquet) et d’un paiement périodique (la rente viagère) jusqu’au décès du crédirentier.
Le viager pour qui ?
Le viager est un type de transaction qui concerne généralement une personne âgée qui vend son appartement ou sa maison, tout en conservant le droit d’y rester vivre. On parle dans ce cas de viager occupé et le montant du prix tient compte d’un abattement (DUH) pour l’usufruit et l’occupation. Mais le bien peut également être vendu en viager libre.
Comment fonctionne le viager ?
Le contrat de viager prévoit, dans la majorité des cas, le versement d’un capital initial, appelé le bouquet, au vendeur (crédirentier). En plus de ce versement, l’acheteur (débirentier), paie une rente viagère garantie à vie et indexée. Le contrat est toujours rédigé par un notaire, car le bien devient la propriété de l’acheteur dès la signature de l’acte, même si le vendeur conserve la jouissance du logement.
Quels sont les avantages du viager ?
Le viager présente un intérêt réel pour les deux parties :
– Pour le vendeur, le viager permet de s’assurer un revenu régulier jusqu’à la fin de ses jours, tout en restant dans les lieux du bien vendu (sauf viager libre). C’est une formule bien adaptée aux personnes âgées qui ont peu de revenus et/ou pas d’héritiers.
– Pour l’acheteur, le viager est un moyen d’échelonner le paiement du prix d’acquisition d’un bien immobilier dans le temps. C’est un pari sur l’espérance de vie du vendeur. Le calcul est simple : plus le vendeur vit longtemps et plus l’acquisition est couteuse. Ce pari (aléa) peut paraître choquant, mais c’est la condition impérative du contrat. L’intérêt est que, si le vendeur décède avant le terme de son espérance de vie estimée, l’acheteur paie finalement moins que ne vaut réellement le bien.
Comment se calcule le prix du viager ?
Pour calculer la rente du contrat de viager, on applique des tables (établies par les compagnies d’assurances ou les notaires). Elles tiennent compte de l’âge du vendeur (ou des vendeurs), de son espérance de vie, et de la valeur du bien cédé. Evidemment, un viager libre est plus cher qu’un viager occupé.
La rente viagère peut être assise sur une tête ou bien réversible sur une deuxième tête (conjoint, généralement). Dans ce cas, à la mort du premier époux, l’acheteur continuera à payer la rente au second époux. Le vendeur ne doit pas être atteint d’une maladie pouvant entraîner la mort. Attention !! S’il meurt dans les 20 jours suivant la signature du contrat, la vente est annulée.
Quelles sont les garanties du viager ?
L’acheteur d’un viager peut, quant à lui, être une personne physique ou morale. Des garanties financières lui seront demandées (caution, hypothèque) afin de s’assurer qu’il est à même de payer régulièrement la rente. Le contrat de vente peut contenir des clauses résolutoires en cas de non-paiement : vente annulée, partie des rentes payées gardée par le vendeur en indemnités.
Quelle est la fiscalité du viager ?
Fiscalement, les rentes viagères sont soumises, en France, à l’impôt dans la catégorie des traitements, salaires et pensions. Seule la fraction correspondant aux intérêts du capital est imposable. Variant selon l’âge du vendeur au moment où il touche la rente, cette fraction est fixée à : 70 % si le crédirentier est âgé de moins de 50 ans, 50 % de 50 à 59 ans inclus, 40 % de 60 à 69 ans inclus, et 30 % s’il est âgé de plus de 69 ans. Pour les ménages, on retient l’âge du plus âgé, même après son décès.
Le marché du viager
La vente en viager est une alternative sérieuse face à la faiblesse des retraites d’une population française vieillissante.
Le viager représente moins de 1% du marché immobilier français. Les ventes se concentrent principalement en région Parisienne et sur la Côte d’Azur, car les prix y sont élevés.
